Fiscale gevolgen van het bezit van een huis in Nederland

Huis in Nederland

Koopt u een woning in Nederland? Dan heeft dat gevolgen voor uw belastingen. U mag bijvoorbeeld de hypotheekrente aftrekken.

Wat is een koopwoning?

Uw huis telt als uw eigen huis als u aan de volgende 2 voorwaarden voldoet:

  1. U, uw fiscale partner, of u beiden zijn eigenaar van de woning.
  2. Het huis is uw hoofdverblijfplaats.

Een huurwoning of een verhuurde woning is geen door de eigenaar bewoonde woning.

Een eigen huis is ook:

  • een woonboot met een vaste ligplaats
  • een caravan met een vaste standplaats
  • een huis waarvan u of uw fiscale partner het recht van erfpacht van de grond of het recht van opstal heeft
  • een huis gebaseerd op een lidmaatschap van een coöperatieve flatvereniging
  • een woning waarvan u of uw fiscale partner het recht van vruchtgebruik, het recht van bewoning of het recht van gebruik heeft geërfd.
    In dat geval moet u er zelf in wonen en de kosten en lasten zelf betalen.

Wat maakt deel uit van de eigen woning?

Een schuur, garage of landerijen kunnen ook deel uitmaken van de eigen woning. Gebruikt u de woning voor uw bedrijf? Dan mag slechts een deel meetellen als eigen woning.

Maximaal 1 koopwoning

U kunt maar 1 woning als hoofdverblijf hebben. Heeft u een fiscale partner? En heeft u allebei een eigen woning? Dan moet u kiezen welke woning u aanwijst als hoofdverblijf. Voor die woning kunt u de rente aftrekken en telt u de fictieve huurwaarde op bij het inkomen. De waarde en eventuele schuld van de andere woning hoort in uw belastingaangifte thuis in box 3 (sparen en beleggen).

In een aantal situaties kunt u (tijdelijk) meer woningen als uw eigen woning aangeven. Bijvoorbeeld als u uw oude woning nog niet heeft verkocht, of als u duurzaam gescheiden leeft.

Uw eigen woning in uw jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting

Als u eigenaar bent van uw eigen huis, zijn de (hypotheek)rente en bepaalde uitgaven aftrekbaar, en moet u ook een bedrag bij uw inkomen optellen.

Aftrekbaar: rente en kosten

U mag bepaalde kosten voor uw woning aftrekken in uw aangifte inkomstenbelasting. Bijvoorbeeld de rente op de hypotheek of lening, de financieringskosten, en de periodieke betalingen voor erfpacht, opstalrecht of begraafrecht.

Bij elkaar opgeteld: waarde van de eigen woning en inkomen

Iedereen die een woning bezit, moet een bedrag bij zijn inkomen optellen: het toegerekende inkomen uit eigenwoningbezit ("eigenwoningforfait"). Dit inkomen wordt berekend op basis van de zogeheten WOZ-waarde van de woning.

Bovendien kan het volgende worden meegeteld als inkomen uit het onroerend goed:

  • inkomsten uit tijdelijke verhuur
  • inkomsten uit de verhuur van kamers
  • het belaste deel van een uitkering uit een kapitaalverzekering of een niet-gesloten spaarrekening of beleggingsrecht voor eigen woningen

Welke kosten zijn aftrekbaar als ik een huis koop in Nederland?

Als u eigenaar bent van een woning in Nederland en u gebruikt deze als uw hoofdverblijfplaats, dan kunt u mogelijk aanspraak maken op een aantal belastingaftrekken. Deze aftrekposten kunt u claimen in uw belastingaangifte. U kunt ook om een voorlopige maandelijkse terugbetaling verzoeken. Dit moet elk jaar opnieuw gebeuren. 

Voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek

  • U gebruikt de hypotheek om uw huis te kopen, te verbouwen of te verbeteren.
  • U gebruikt de hypotheek voor het huis waar u woont (of gaat wonen). Dus bijvoorbeeld niet voor een vakantiehuis.
  • U betaalt de hypotheek binnen maximaal 30 jaar terug.
  • U lost elk jaar (of elke maand) een bedrag af. Dit betekent dat u hypotheekrenteaftrek kunt krijgen voor een lineaire of annuïteitenhypotheek. Maar niet voor een aflossingsvrije hypotheek of spaarhypotheek, tenzij u op 1 januari 2013 al een hypotheek had voor een eigen woning.
  • Het belastingtarief waartegen u de hypotheekrente mag aftrekken is vanaf 1 januari 2021 43%. Dit percentage wordt de komende jaren verder verlaagd. In 2022 naar 40% en vanaf 2023 is het 37,10%.

Kosten in verband met de hypotheek (of andere lening)

De (aftrekbare) kosten kunnen worden opgesplitst in eenmalige kosten en jaarlijkse kosten.

Eenmalige kosten

  • Notariskosten en "kadastrale rechten" voor de hypotheekakte
  • Taxatiekosten om een hypotheek te krijgen
  • Bankprovisie in het Nederlands "afsluitprovisie" genoemd. Deze bedraagt normaliter 1% van de hypotheek, maar kan variëren tussen 0% en 1,5%
  • Kosten in verband met de Nationale Hypotheek Garantie
  • Boete die moet worden betaald wegens vervroegde aflossing van de oude hypotheek (wanneer u besloot van hypotheekverstrekker te veranderen)

Jaarlijkse kosten

  • Betaalde rente op een hypotheek voor maximaal 30 jaar
  • Zogenaamde "erfpacht" betalingen
  • Betaalde rente op andere leningen voor het hoofdverblijf

Niet aftrekbaar (kosten in verband met het onroerend goed zelf)

  • Kosten van de koopakte
  • Notariskosten voor de levering van de woning
  • De overdrachtsbelasting
  • Aflossing van de hypotheek
  • Kosten van onderhoud en renovatie
  • Rente op (een deel van) de hypotheek als deze niet wordt gebruikt voor het onroerend goed maar alleen om te "consumeren

Kan ik de hypotheekrente voor mijn hoofdverblijfplaats aftrekken als ik de 30% regeling heb?

Als u de 30% ruling heeft, kunt u de hypotheekrente voor uw hoofdverblijf volgens de standaardregeling aftrekken. De 30% ruling zelf heeft dus geen invloed op de mogelijkheid om de rente af te trekken. Het is ook niet relevant of u fiscaal heeft gekozen voor gedeeltelijk niet-verblijf.

De 30% ruling kan wel van invloed zijn op de daadwerkelijke teruggaaf. Als uw salaris door de 30%-regeling of door de combinatie van de 30%-regeling en de hypotheekrenteaftrek in een lagere belastingschijf valt, zal de hypotheekrente tegen een lager belastingtarief worden afgetrokken, waardoor u een lagere teruggaaf krijgt.

Het hangt van uw specifieke situatie af wat het effect van de 30%-uitspraak zal zijn.

Is de rente van een secundaire lening aftrekbaar volgens de hypotheekaftrek?

Vraag:

Ik sta op het punt een woning in Nederland te kopen en als expat wordt van mij verwacht dat ik een aanbetaling doe van 10% van de aankoopwaarde. Ik doe dit door middel van een persoonlijke lening van mijn bank in mijn land van herkomst en hoop dat de rente op deze lening ook fiscaal aftrekbaar zal zijn. Zijn er regels voor de financieringsbronnen die voor aftrek in aanmerking komen?

Antwoord:

De Nederlandse wet bepaalt alleen dat de rente op een lening voor de aankoop of verbouwing van de hoofdwoning aftrekbaar is. Er staat niet in hoe de lening moet worden opgezet. Het hoeft dus geen hypotheek te zijn. Een hypotheek is gewoon een lening met het onroerend goed als waarborg. Maar u kunt ook gewoon een persoonlijke lening krijgen van een bank, of een lening van een familielid of een andere persoon of organisatie.

Zorg er alleen voor dat de lening wordt geregeld voor het hoofdverblijf.

Wat is de WOZ-waarde van mijn huis?

De WOZ-waarde is de waarde van uw onroerend goed voor belastingdoeleinden. Deze waarde wordt elk jaar door uw gemeente vastgesteld. Zij sturen u een verklaring met de waarde en u kunt vragen om de onderliggende aangifte te ontvangen.

WOZ-waarden zijn gebaseerd op marktwaarden. De taxaties worden in heel Nederland op dezelfde manier uitgevoerd volgens strikte regels. De WOZ-waarde van een pand is gebaseerd op de kenmerken van het gebouw, officiële taxaties en de verkoopprijs van nabijgelegen panden.

U kunt de WOZ-waarde ook vinden op de aanslagen voor de plaatselijke onroerendgoedbelasting. Als u die niet heeft en u wilt de WOZ-waarde weten, kunt u contact opnemen met het gemeentehuis. Als u het huis in de loop van het jaar heeft gekocht, kan de WOZ-verklaring aan de vorige eigenaren zijn gestuurd in de periode dat zij het huis in bezit hadden. In die situatie kunt u contact met hen opnemen.

Waarom is de WOZ belangrijk?

De WOZ-waarde wordt gebruikt voor bepaalde belastingdoeleinden:

1. als basis voor de berekening van de plaatselijke onroerendgoedbelasting;
2. om het inkomen met betrekking tot uw eigendom in uw aangifte inkomstenbelasting te berekenen.

Ad 1. De plaatselijke onroerende-zaakbelasting wordt in Nederland "onroerende-zaakbelasting" genoemd. Deze belasting wordt betaald door de eigenaar van een huis.

Ad 2. Als u eigenaar bent van een woning die uw hoofdverblijfplaats is, moet u belasting betalen over de zogenoemde eigenwoningforfait, die is gebaseerd op de WOZ-waarde van de woning. Deze veronderstelde huurwaarde is een percentage van de WOZ-waarde. Door de aftrek van de betaalde hypotheekrente is het inkomen uit uw hoofdverblijfplaats meestal negatief. 

Tabel eigenwoningforfait 2021

WOZ-waarde meer danWOZ-waarde niet meer danEigenwoningforfait
€ 12,5000
€ 12,500€ 25,0000.20%
€ 25,000€ 50,0000.30%
€ 50,000€ 75,0000.40%
€ 75,000€ 1,110,0000.50%
€ 1,110,000€ 5.550 + 2,35% boven € 1.110.000

Tabel eigenwoningforfait 2020

WOZ-waarde meer danWOZ-waarde niet meer danEigenwoningforfait
€ 12,5000
€ 12,500€ 25,0000.20%
€ 25,000€ 50,0000.35%
€ 50,000€ 75,0000.45%
€ 75,000€ 1,090,0000.60%
€ 1,090,000€ 6.540 + 2,35% boven € 1.090.000

Tijdelijke tewerkstelling of overplaatsing naar het buitenland

Staat uw woning leeg omdat u tijdelijk bent uitgezonden of overgeplaatst? Tijdens uw uitzending of overplaatsing is uw woning uw eigen woning. U moet dan ook een eigenwoningforfait bij uw inkomen tellen.

De volgende vaste percentages en bedragen zijn van toepassing op tijdelijke tewerkstelling of overplaatsing.

2021

WOZ-waardeEigenwoningforfait
Niet meer dan € 1.110.0000.80% van WOZ waarde
Meer dan € 1.110.000€ 8.880 + 2,35% van de WOZ-waarde boven € 1.110.000

Wat als ik het niet eens ben met de WOZ-waarde?

Als u het niet eens bent met de WOZ-waarde moet u bezwaar maken binnen 6 weken nadat de gemeente de verklaring heeft afgegeven.

Wat zijn de fiscale gevolgen als ik mijn huis verkoop?

Je verkoopt je huis met verlies

Als u uw huis met verlies verkoopt, is dit verlies niet fiscaal aftrekbaar.

Als een deel van de hypotheek niet kan worden terugbetaald na de verkoop, is de rente op het resterende deel van de hypotheek niet langer aftrekbaar, omdat het geen verband meer houdt met uw huis.

U verkoopt uw huis met winst

Als u het huis met winst verkoopt is deze winst ook niet belastbaar (zolang het niet uw bedrijf is om huizen te verkopen. In Nederland hebben we geen vermogenswinstbelasting.

Als u binnen 3 jaar na deze verkoop een andere woning koopt dan wordt van u verwacht dat u de winst investeert in deze nieuwe woning. Als u een hypotheek zou afsluiten voor de volledige prijs, zou u alleen de renteaftrek voor de hypotheek kunnen claimen minus het bedrag van de winst.

Voorbeeld

De overwaarde van uw oude woning is € 40.000 en u koopt een nieuwe woning van € 200.000. Dan mag u de rente op een lening van maximaal € 160.000 aftrekken.

Is uw hypotheek hoger? Dan mag u de rente over het bedrag boven € 160.000 niet aftrekken.

Ik wil een woning kopen buiten Nederland. Wat zijn de fiscale gevolgen?

Vraag:

Ik ben Fransman, woon in Nederland en denk erover een huis in Frankrijk te kopen. Hoe zal dit onroerend goed worden belast, aangezien ik in NL woon en NL ingezetene ben (niet onder de 30%-regeling). Zal de situatie anders zijn naargelang ik al dan niet een hypotheek op het onroerend goed heb?

Antwoord:

Aangezien u in Nederland woont (en niet beschikt over de 30% ruling) zult u uw wereldwijde spaartegoeden en beleggingen moeten opgeven in uw Nederlandse belastingaangifte, dus ook een pand dat u in Frankrijk bezit. Echter, op grond van het belastingverdrag tussen Frankrijk en Nederland wordt het heffingsrecht over een onroerende zaak verdeeld over het land waar de onroerende zaak zich bevindt. Dit betekent dat Frankrijk het eerste recht heeft om het onroerend goed te belasten. Nederland zal een vrijstelling verlenen om dubbele belasting te voorkomen. Deze vrijstelling moet worden geclaimd in de aangifte inkomstenbelasting. Een hypotheek heeft geen invloed, omdat de vrijstelling ook inclusief de hypotheek wordt berekend. Dus of u nu een hypotheek heeft of niet, de vrijstelling zal op de juiste manier worden berekend.

Belastingverdragen die Nederland met andere landen heeft gesloten bevatten een soortgelijke regeling. In principe wordt een eigendom dus belast in het land waar het zich bevindt.

Als u de 30% ruling zou hebben en zou opteren voor de gedeeltelijke niet-verblijfsstatus, hoeft u het buitenlands onroerend goed helemaal niet aan te geven.

Hoe wordt een tweede woning in Nederland belast? Het is eigendom van een niet-ingezetene.

Vraag:

Ik denk erover een huis in Nederland te kopen. Ik ben niet van plan het huis te verhuren, maar het alleen te onderhouden voor onregelmatige bezoeken (misschien maximaal 6 keer per jaar).

Hoe wordt dit onroerend goed belast, aangezien ik woonachtig en inwoner van het Verenigd Koninkrijk ben. Zal de situatie anders zijn naargelang ik al dan niet een hypotheek op het onroerend goed heb?

Antwoord:

Volgens het belastingverdrag tussen het Verenigd Koninkrijk en Nederland wordt een eigendom belast waar het zich bevindt. Als u dus een eigendom in Nederland koopt, zal Nederland het eerste recht hebben om dit eigendom te belasten. Het VK zal een vrijstelling moeten aanbieden om dubbele belastingheffing te voorkomen.

In Nederland worden niet de werkelijke inkomsten uit het onroerend goed belast en zijn de daarmee samenhangende kosten niet aftrekbaar. In plaats daarvan wordt de belasting berekend op basis van de gemiddelde waarde van het onroerend goed minus de uitstaande hypotheek. Over dit bedrag wordt een geacht inkomen wordt berekend van een bepaald percentage (gebaseerd op de werkelijke besparingen en beleggingen in Nederland) dat wordt belast tegen een vast tarief van 30%.

Berekening:

Waarde eigendom: 200.000
Hypotheek: 150,000
Belasting: 200.000 -/- 150.000 = 50.000 * 1,898% (cijfer 2021) * 31% = € 290

U ziet dus dat de hypotheek de belasting vermindert. Als de hypotheek hoger is dan de waarde van het onroerend goed hoeft geen belasting te worden betaald.

Hetzelfde antwoord geldt als u in een ander land dan het Verenigd Koninkrijk woont waarmee Nederland een belastingverdrag heeft gesloten, bijvoorbeeld met alle EU-landen en tientallen andere landen.

Kan ik mijn zus helpen om een huis in Nederland te kopen? Wat zijn de fiscale gevolgen?

Vraag:

Mijn zus, 58 jaar oud (een weduwe die een Nederlands pensioen ontvangt) woont in Nederland in een huurappartement waarover zij huur heeft betaald. Onlangs vertelde zij ons dat zij de woning kon kopen. Wij willen haar helpen om het te kopen, zodat zij geen huur meer hoeft te betalen. Moeten wij belasting betalen? Zal haar pensioen worden verlaagd als zij eigenaar is van het huis? Wat als ik hetzelfde eigendom koop en mijzelf als eigenaar laat registreren, moet ik dan belasting betalen? Ik woon in Singapore en ben een inwoner van Singapore.

Antwoord:

U kunt uw zus helpen om het huis te kopen. Als u haar het geld leent, zal de rente die zij betaalt aftrekbaar zijn voor haar en inkomen voor u (belastbaar afhankelijk van de belastingwetgeving in Singapore). Het is raadzaam een leningsovereenkomst op te stellen, zodat duidelijk is wat er geregeld is. Als u haar het geld geeft, zijn er schenkingsrechten van toepassing. Dit kan ook het geval zijn als de rente die u vraagt (veel) lager is dan de gemiddelde marktrente.

Haar pensioen zal naar onze mening niet worden verlaagd.

Als u het onroerend goed koopt, betaalt u in Nederland belasting over het onroerend goed op basis van de waarde van het onroerend goed minus de uitstaande schuld om het onroerend goed te kopen. De belasting zal een bepaald percentage van het eigen vermogen bedragen. In dat geval kan de hypotheekrente niet worden afgetrokken.

Hetzelfde geldt als u uw kind, ouder of andere persoon wilt helpen een woning te kopen.

Vergelijkbare berichten

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.